Семейная ипотека на строительство дома с 1 октября 2026: что изменилось

Возьмём семью с одним ребёнком, которая строит одноэтажный дом из нашего расчёта ниже и берёт в кредит около 8,25 млн ₽. Первые 15 лет платёж за дом выйдет около 53 000 ₽ в месяц. За новую квартиру на ту же сумму по предельной ставке вышло бы около 87 000 ₽, хотя банк вправе дать на квартиру и меньше. Страховку в эти платежи мы не включали.

Новые условия Минфин объявил 24 сентября, и действуют они для кредитных договоров, подписанных с 1 октября. Кто подписал раньше, остаётся на старых условиях. Ниже правила для частного дома мы разобрали отдельно от правил для квартир.

Ставки и лимиты по числу детей

Шкала по числу детей работает для новых квартир. На свой дом ставку дают одну для всех. В Петербурге и Ленинградской области условия такие:

В таблице указаны предельные ставки. Банк вправе дать меньше. У квартиры есть и свои способы опустить ставку до 6%. У дома таких способов нет, но ставка по нему и так 6% при любом числе детей.

По правилам программы можно занять и до 30 млн ₽: в пределах лимита по льготной ставке, сверх него по рыночной. В условиях банков для домов мы такого пока не нашли, и у Сбера кредит на дом прямо ограничен лимитом. Поэтому для дома лимит из таблицы, скорее всего, и есть наибольшая сумма кредита.

Кто может взять кредит

Право на программу дают дети. Нужен ребёнок, которому в день подписания кредитного договора ещё нет 7 лет, или ребёнок с инвалидностью младше 18 лет. Российское гражданство должно быть и у ребёнка, и у заёмщика. При расчёте ставки и лимита считаются все дети с российским гражданством, в том числе старшие. Раньше в небольших городах и регионах, где мало строят, кредит давали и семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми, но по договорам с 1 октября такого варианта нет.

Если младшему исполнится 7 лет до подписания договора, а ребёнка с инвалидностью в семье нет, право на программу пропадёт, даже если банк уже одобрил заявку.

С февраля действуют ещё два правила. Первое: льготный кредит дают один на семью, а не каждому из супругов отдельно. Второе: муж и жена обязательно становятся созаёмщиками, даже если у них брачный договор. Из второго правила есть два исключения. Супруга без российского гражданства включать в созаёмщики не обязательно, но банк тогда может попросить брачный договор или нотариальное согласие. Участников военной ипотеки это правило тоже не касается.

Есть и отдельное правило для тех, кто уже брал льготную ипотеку. Если кто-то из супругов был заёмщиком, созаёмщиком или поручителем по льготной ипотеке, оформленной с 23 декабря 2023 года, в общем случае новый льготный кредит семье не дадут. Для семейной ипотеки есть исключение: второй кредит, например на дом после квартиры, можно взять, если первый полностью погашен и ещё один ребёнок родился уже после подписания первого договора. Сбер такие повторные заявки пока не принимает.

Что поменялось для тех, кто строит

Ставка на дом прежняя, но государство теперь возмещает банку разницу в ставке не дольше 15 лет. Раньше возмещение шло весь срок кредита.

Сам кредит Сбер, ВТБ и Банк ДОМ.РФ по-прежнему дают на срок до 30 лет. Когда возмещение закончится, банк вправе повысить ставку, но не без предела: если кредит брали под 6%, выше 10% она не поднимется. Если ключевая ставка ЦБ к тому времени будет низкой, предел окажется ещё ниже.

Мы посчитали, что это значит в рублях. Взяли одноэтажный дом из нашей статьи о цене каркасного дома, уже с электрикой, водой и отоплением. Стоит он от 10,32 млн ₽. Чуть больше 20% семья вносит сама, своими деньгами или материнским капиталом, а около 8,25 млн ₽ берёт в кредит: Сбер и ВТБ дают не больше 79,9% цены.

Участок в этот расчёт не вошёл. Его можно купить в тот же кредит, но льготная часть с одним ребёнком ограничена 12 млн ₽, и Сбер сверх неё на дом не даёт. В нашем примере на участок остаётся около 3,7 млн ₽ кредита, а около 20% его цены семья, как и за дом, вносит сама.

Срок взяли 25 лет. На 30 лет платёж за дом выйдет меньше, около 49 400 ₽, зато переплата будет больше.

Самую низкую ставку банки дают только со страховкой: Сбер и Банк ДОМ.РФ просят застраховать жизнь, ВТБ требует комплексное страхование. Если от страховки отказаться, ставка будет выше на 1 процентный пункт, и в нашем примере платёж вырастет примерно на 5 000 ₽ в месяц. Так что страховка выгодна, пока обходится дешевле примерно 60 000 ₽ в год.

Платёж после 15 лет мы считали от остатка долга: к тому времени останется примерно 4,8 млн ₽. Если вносить деньги досрочно, долг будет меньше и повышение скажется слабее.

Прописка в построенном доме

Ещё одно новое условие касается прописки. После регистрации права собственности заёмщик должен прописаться в доме в течение 271 дня и не выписываться оттуда 5 лет с момента выдачи кредита.

Раз в год прописку нужно подтверждать банку, и как это делается, лучше заранее уточнить в своём банке. Если прописки нет, ставку повысят, но для дома не выше ключевой ставки ЦБ на день подписания договора плюс 2,5 пункта. Как только заёмщик пропишется, со следующего платежа вернут прежнюю. Если семья прописываться в доме не собирается, например бывает там только летом и прописана в городе, 6% ей не удержать.

Как идёт стройка по семейной ипотеке

По программе дом может строить только компания или ИП по договору подряда, и деньги идут через счёт эскроу. Своими силами строить нельзя. С частной бригадой по договору с физлицом тоже не получится: правила программы такой договор не предусматривают.

По общему правилу закона подрядчик получает деньги со счёта эскроу после регистрации права собственности на готовый дом. Пока идёт стройка, деньги семьи лежат в банке, и по семейной ипотеке мы строим только так.

На время стройки банк берёт в залог участок. Мы аккредитованы в Сбере через Домклик, а по его условиям с аккредитованным подрядчиком другого залога не нужно. Если подрядчик не аккредитован, банк смотрит, покрывает ли стоимость участка сумму кредита. Если не покрывает, он попросит заложить другую недвижимость, например квартиру. На сайте Сбера это условие в разных местах описано по-разному, поэтому до выбора проекта его стоит уточнить в банке. На бесплатной консультации по ипотеке мы поможем это сделать.

Когда мы сверяли условия, семейную ипотеку на строительство дома нашли у Сбера, ВТБ и Банка ДОМ.РФ. Альфа-Банк и Россельхозбанк на своих сайтах дают её только на квартиры. Свои требования есть и к самому дому: Банк ДОМ.РФ, например, кредитует дома площадью от 60 до 345 м². Весь путь от заявки до ключей мы описали на странице «Каркасный дом в ипотеку».

Что проверить до заявки

Перед заявкой стоит посмотреть на календарь. Если в семье нет ребёнка с инвалидностью, кредитный договор подписывают, пока младшему не исполнилось 7 лет, поэтому подать документы в банк и выбрать проект надо успеть раньше. Второй срок придёт уже после стройки: когда дом зарегистрируют, в нём придётся прописаться. Банк первым делом спросит, не брал ли кто-то из супругов льготную ипотеку раньше. Если брал, до выбора проекта нужно понять, подходит ли семья под исключение для второго кредита. Одобрения мы не обещаем, решение принимает банк. Оставьте заявку на сайте, и мы подберём проект под сумму кредита и подскажем банк, который кредитует строительство домов.

Частые вопросы

Откуда цифры

Ставки, лимиты и правила мы взяли из решения Минфина о порядке субсидирования от 22 сентября 2026 года, сообщения Минфина и разборов ДОМ.РФ, который ведёт программу. Лимиты для домов дополнительно сверили с условиями Сбера, ВТБ и Банка ДОМ.РФ. Условия банков сверили на их сайтах, и они могут поменяться, поэтому ставку перед заявкой лучше уточнить в банке. Платежи мы посчитали сами по обычной формуле ипотечного платежа, это не предложение банка.

1. Минфин России: новые условия семейной ипотеки, 24 сентября 2026
2. ДОМ.РФ: что изменится в семейной ипотеке с 1 октября
3. ДОМ.РФ: актуальные условия на октябрь 2026
4. ДОМ.РФ: какую недвижимость можно купить по семейной ипотеке
5. ДОМ.РФ: строительство частного дома со счётом эскроу
6. Минфин России: один льготный кредит на семью, 30 января 2026
7. Домклик (Сбер): семейная ипотека на строительство дома

Условия на 6 октября 2026 года.