Дом для семьи с двумя детьми: сколько метров и комнат нужно на самом деле

Вы решили переехать за город насовсем. Детей двое. Первый вопрос почти всегда один: сколько метров брать. Чтобы не переплатить и чтобы потом не оказалось тесно. Мы считали это много раз.

Коротко, наш ответ такой:

• Размер дома — от 110 до 140 м².
• Спален — три или четыре.
• В каталоге под это подходят 20 проектов.
• Закрытый контур у них — от 5 520 000 до 8 740 000 ₽. Половина проектов дешевле 6 590 000 ₽.
• Из 67 наших построенных домов 50 — с тремя или четырьмя спальнями. 23 из них мы сдали за 4 месяца.

«Нам нужно три спальни» — это ещё не размер дома

Так нам говорят чаще всего, и мы сразу переспрашиваем про метры. Три спальни помещаются и в скромный дом, и в особняк. Набор комнат тот же, а метров бывает втрое больше. Вот как это выглядит по каталогу.

Спален в проекте	Проектов у нас	Самый маленький	Самый большой	Половина больше чем
Три	57	91 м²	306 м²	157 м²
Четыре	43	97 м²	441 м²	173 м²

Отсюда самая частая ошибка. Человек называет комнаты, открывает проект «где-то посередине» — и дом вырастает на 30–40 м² сверх нужного.

А те же три спальни спокойно живут в 129 метрах. Это наш проект КД-1190.

Посчитайте, во что обходятся лишние метры. Разница между «серединой» и КД-1190 — 28 метров. По нашим каталожным ценам это 1,3–1,4 млн ₽ только за закрытый контур. А потом эти метры каждый год просят отопления и содержания.

Ужимать дом тоже опасно. Обратная ошибка — взять 90–100 метров и сэкономить. Пока дети маленькие, это работает. Дети растут, и каждому нужна своя дверь.

Вот ориентир с наших строек:

• Домов мы построили 67.
• Из них 50 — с тремя или четырьмя спальнями.
• 12 из этих 50 попали в 110–140 м².

Рабочий размер — от 110 до 140 метров

Здесь сходится всё сразу: спальни, деньги и зимнее содержание. Семье из четырёх человек на круглый год мы советуем именно такой дом.

• Подходящих проектов в каталоге — 20.
• Из них 11 одноэтажных и 9 двухэтажных.
• Закрытый контур — от 5 520 000 до 8 740 000 ₽.
• Половина этих проектов дешевле 6 590 000 ₽.

Три спальни — это комната родителей и по комнате каждому ребёнку. Четвёртую чаще берут под кабинет или под гостей. Имейте в виду одну вещь. Четвёртая спальня почти всегда означает второй этаж: из 43 проектов с четырьмя спальнями 31 стоит в два этажа.

Один этаж или два — решает участок, а не вкус

Смотрите на пятно застройки, а не на этажность. Одноэтажный КД-1190 на 129 метров стоит на земле коробкой 9 на 15,1 метра. На шести сотках это почти четверть участка.

Двухэтажный КД-480 — четыре спальни, а пятно 7 на 9 метров. Это 63 квадрата, десятая часть тех же шести соток. Сам дом — 109 метров.

Дальше правило простое. Участок узкий или земли жалко — стройте вверх. Лестница в доме нежелательна — стройте вширь. Для полноты картины, что у нас вообще есть:

• В каталоге 167 проектов: 100 одноэтажных, 66 двухэтажных и один трёхэтажный.
• Из 67 построенных домов одноэтажных 31, двухэтажных 24, в полтора этажа — 5. У семи этажность в карточке не указана.

Чем больше дом, тем дешевле метр — но дороже дом

Об этой ловушке думают редко. Метр в большом доме выходит дешевле: фундамент и кровля растягиваются на бо́льшую площадь. А общая сумма всё равно растёт.

Площадь дома	Цена метра по каталогу
До 100 м²	55 000 ₽
100–140 м²	51 000 ₽
140–190 м²	47 000 ₽
От 190 м²	41 500 ₽

Переведите это в рубли. Каждые лишние 10 метров добавляют к закрытому контуру около 510 000 ₽. Полмиллиона за метры, которыми вы, может быть, не будете пользоваться.

Если смотреть шире, домов на 100–140 метров у нас в каталоге 36. Самый доступный закрытый контур среди них — 4 853 000 ₽, а половина дешевле 6 125 000 ₽.

Десять проектов, которые мы показали бы первыми

Это половина той двадцатки. Площади — от 117 до 140 метров, закрытый контур — от 5 876 500 до 7 538 250 ₽. По ссылкам открываются планировки и цены.

Проект	Площадь	Спальни	Этажи	Закрытый контур	За м²
КД-750	117 м²	3	1	6 150 000 ₽	52 564 ₽
КД-110	118 м²	4	2	5 876 500 ₽	49 801 ₽
КД-120	120 м²	3	2	5 950 000 ₽	49 583 ₽
КД-100	129 м²	4	1 + мансарда	5 900 000 ₽	45 736 ₽
КД-1190	129 м²	3	1	6 095 000 ₽	47 248 ₽
КД-1560	130,2 м²	3	1	6 310 000 ₽	48 464 ₽
КД-350	134 м²	3	1	6 750 000 ₽	50 373 ₽
КД-180	136 м²	4	2	6 997 480 ₽	51 452 ₽
КД-1210	138 м²	3	1	7 538 250 ₽	54 625 ₽
КД-410	140 м²	3	1	7 140 400 ₽	51 003 ₽

Прочитайте это до того, как считать бюджет

В таблице стоит цена закрытого контура. Это фундамент, силовой каркас, кровля, фасад, окна и входная дверь. Снаружи дом готов, можно фотографировать. Внутри — чистая коробка. Это не «под ключ со всем».

Дальше идут две ступени:

• Тёплый контур — плюс 27% к закрытому. Половина проектов укладывается в 8 912 500 ₽.
• Предчистовая отделка — плюс 41%. Половина укладывается в 9 850 000 ₽.

Гарантия на конструкцию во всех трёх комплектациях одна — 20 лет.

Как мы строим

Работаем с 2010 года. Бригады свои, субподряд не берём. Для круглогодичного дома важны три вещи: тепло зимой, срок и порядок оплаты.

• Построено 787 домов.
• Бригад в штате — 25.
• Гарантия на строительные работы — 20 лет, на материалы — до 50 лет.

Зимой должно быть тепло — это мы проверяем прибором

В стене лежит 200 мм каменной ваты. Наружный слой идёт поперёк стоек и закрывает их. Именно в стойках каркаса и уходит тепло.

• 150 мм между стойками каркаса и ещё 50 мм снаружи.
• Стена — R 6,29 м²·°С/Вт при базовом значении 2,91 для Петербурга.
• Кровля — R 5,71.
• Чердачное перекрытие — R 5,81.

Готовый дом мы проверяем аэродверью. Она нагнетает давление и показывает, где дом дышит. На четырёх объектах протоколы опубликованы: n₅₀ вышел от 0,85 до 2,25 при критерии приёмки не выше 4. Как собран пирог стены — на странице технологии.

Сроки: обычно четыре месяца, редко шесть

Стройку мы делим на восемь этапов. От начала до сдачи уходит 4–6 месяцев. Каждую неделю кладём в личный кабинет фото и видео с площадки. Вы видите стройку, не приезжая на участок.

• Каркас и кровля — 6–8 недель.
• Инженерия — 3–4 недели.
• Отделка — 4–6 недель.
• Базовая комплектация — 75 дней.

Что происходит на каждом этапе — в разделе «Как мы работаем».

Деньги: сколько записано в смете, столько вы и заплатите

Сумма работ из сметы и договора не меняется. Дополнительные работы — только после вашего согласия и подписи в допсоглашении. Первый платёж идёт на закупку материалов и подготовку площадки. Дальше вы платите за принятые этапы: фундамент, коробка, кровля. Ста процентов вперёд мы не просим.

Есть рассрочка от нас, без банка. Переплаты нет, первый взнос — от 10%. Условия собраны на странице оплаты.

Ипотека и материнский капитал

Если ребёнку шесть лет или меньше, вам доступна семейная программа. Ставка по ней — до 6% на весь срок. Льготный лимит для Петербурга и Ленобласти — до 12 млн ₽.

Материнский капитал можно положить в первоначальный взнос. В 2026 году это 728 900 ₽. Мы работаем с эскроу-счетами. Разбор программ — в разделе ипотеки.

Три дома, которые мы уже поставили

В нужном размере, от 110 до 140 метров с тремя-четырьмя спальнями, у нас 12 построенных домов. Покажем три. Два мы сдали за четыре месяца, один за шесть.

КД-100, Низино: 129 метров и четыре спальни

Одноэтажный дом с мансардой. Четыре спальни и один санузел. Поставили за четыре месяца.

• Проект КД-100, размер дома 10 × 13 м, одноэтажный с мансардой.
• Посёлок Низино, Ленинградская область. Срок стройки — 4 месяца.
• Закрытый контур по проекту — 5 900 000 ₽, или 45 736 ₽ за метр. Дешевле метра нет ни у одного из тех 20 проектов.

КД-1210: 138 метров, три спальни, один этаж

Одноэтажный дом на три спальни и два санузла. Строили четыре месяца, передали владельцу в 2025 году.

• Проект КД-1210, размер 8,5 × 18 м, один этаж.
• Дом передан владельцу в 2025 году. Срок стройки — 4 месяца.
• Закрытый контур по проекту — 7 538 250 ₽, или 54 625 ₽ за метр.

КД-1190, Сельцо: 129 метров, три спальни, угловая терраса

Одноэтажный дом с угловой террасой. Три спальни, один санузел. Строили шесть месяцев, передали владельцу в 2023 году.

• Проект КД-1190, размер 9 × 15,1 м, один этаж, угловая терраса.
• Сельцо, Ленинградская область. Срок стройки — 6 месяцев.
• Закрытый контур по проекту — 6 095 000 ₽, или 47 248 ₽ за метр.

Что видно, если положить эти дома рядом

Метраж у двух домов одинаковый — по 129 метров. У КД-100 четыре спальни, у КД-1190 три. И дом с четырьмя спальнями вышел дешевле на 195 000 ₽.

Объяснение простое. Цену коробки двигают геометрия дома, тип фундамента и площадь остекления. Число спален на неё почти не влияет. Поэтому порядок работы такой: сначала площадь и пятно застройки, потом комнаты.

По срокам картина ровная. Из 50 домов с тремя-четырьмя спальнями 23 мы сдали за четыре месяца. Четыре месяца — самый обычный наш срок. Крайние случаи — от полутора до семи месяцев.

С чего начать

Начните с двух чисел. Первое — сколько спален вам нужно. Второе — какое пятно помещается на участке.

За ориентир возьмите наши дома. Одноэтажный на 129 метров занимает примерно 9 на 15 метров. Двухэтажный на 109 метров — 7 на 9. По этим двум числам и фильтруйте каталог проектов: цена открыта у каждого.

• Отложите в каталоге два-три проекта от 110 до 140 м².
• Сравните их с построенными домами в портфолио: площадь, посёлок, фото после сдачи.
• Если участок уже есть, вызовите нашего специалиста. Он посмотрит рельеф, подъезд и перепады высот. Под свайный фундамент сделает пробное бурение. Занимает час-полтора, денег не берём.
• Запросите смету. Точный расчёт готовим за сутки. Дальше эта сумма не меняется.

Комплектаций три: закрытый контур, тёплый контур и предчистовая отделка. Что входит в каждую и сколько стоит — на странице каркасных домов под ключ.